(031) 8495399 doni.advokat@gmail.com
EnglishIndonesian

Author: Adek Rezki Gozali, S.H.

Situasi pandemi covid 19 telah mempengaruhi beberapa sektor khususnya sektor ekonomi, penurunan pertumbuhan ekonomi yang terjadi khususnya pada ekonomi bisnis seperti dibidang pariwisata, ekspor impor, dan properti. Saat ini, bisnis properti perumahan sedang menjadi sorotan yaitu Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Terkait kredit macet yang dihadapi oleh konsumen (debitur) dalam situasi pandemi ini, solusi yang diberikan oleh perbankan (kreditur) dirasa kurang berpihak atau kurang membantu terhadap itikad baik dan upaya debitur dalam melaksanakan kewajibannya dalam membayar angsuran KPR-nya. Salah satu contohnya adalah adanya permohonan restrukturisasi utang yang diajukan oleh debitur kepada kreditur, hal ini sering direspon oleh kreditur dengan waktu yang cukup lama sehingga berdampak pada utang debitur yang semakin membesar dikarenakan denda keterlambatan membayar. Hal ini tentu merugikan bagi debitur yang selama ini selalu taat membayar kewajiban angsuran KPR-nya dan tidak pernah masuk dalam daftar kredit macet Bank Indonesia. Namun, situasi pandemi ini memberikan dampak pada usaha debitur yang menyebabkan omzet pendapatannya berkurang yang berakibat terhadap kewajiban debitur dalam membayar angsuran KPR-nya kepada kreditur.

Terkait hal ini, pemerintah telah memeberikan stimulus untuk mengurangi beban hutang yang dihadapi debitur KPR, berupa restrukturisasi kredit yang mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 11/POJK.03/2020 tentang Stimulus Perekonomian Nasional Sebagai Kebijakan Countercyclical Dampak Penyebaran Coronavirus Disease 2019 yang memberikan keleluasaan kepada bank (kreditur) untuk melakukan restrukturisasi kredit bagi debitur KPR yang terkena dampak Covid-19. Bahwa dalam kebijakan tersebut, terhadap status debitur yang mengajukan restrukturisasi kredit di masa pandemi tetap memiliki status “kredit lancar” dalam Sistem Layanan Informasi Kreditur (SLIK) Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Dengan demikian, riwayat kredit debitur tetap “bersih” dan debitur pun tetap bisa leluasa mengajukan pinjaman di masa depan.

Sehubungan dengan telah di lakukannya restrukturisasi kerdit debitur dan kenyataannya debitur tersebut tidak dapat melakukan kewajibannya membayar angsuran KPR dengan tepat waktu, maka terkait pelunasan KPR tersebut, pihak bank (kreditur) dapat melakukan subrogasi atau penggantian hak-hak si berpiutang oleh seorang pihak ketiga, yang mebayar kepada si berpiutang itu yang terjadi baik dengan persetujuan maupun berdasarkan undang-undang (Pasal 1400 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer)).

Subrogasi berdasarkan Pasal 1401-1402 KUHPer, dibagi menjadi 2 jenis, yakni subrogasi yang terjadi dengan perjanjian dan subrogasi yang terjadi berdasarkan undang-undang. Terhadap isi dari subrogasi tersebut, harus ada pernyataan yang menyatakan secara tegas bahwa pembayaran pelunasan utang debitur kepada kreditur lama dilakukan menggunakan uang milik kreditur baru (pihak ketiga), sehingga tujuan pihak ketiga jelas bahwa tindakan tersebut dilakukan untuk menggantikan kedudukan kreditur lama, bukan membebaskan debitur dari kewajiban membayar utang kepada kreditur.

Subrogasi yang terjadi dengan perjanjian:

  1. Apabila kreditur dengan menerima pembayaran dan pihak ketiga, menetapkan bahwa orang ini akan menggantikannya dalam menggunakan hak-haknya, gugatan-gugatannya, hak-hak istimewa dan hipotek-hipoteknya terhadap debitur, subrogasi ini harus dinyatakan dengan tegas dan dilakukan bersamaan dengan waktu pembayaran.
  2. Apabila debitur menjamin sejumlah uang untuk melunasi utangnya dan menetapkan bahwa orang yang meminjamkan uang itu akan mengambil alih hak-hak kreditur, agar subrogasi ini sah, baik perjanjian pinjam uang maupun tanda pelunasan harus dibuat dengan akta otentik dan dalam surat perjanjian pinjam uang harus diterangkan bahwa uang itu dipinjam guna melunasi utang tersebut, sedangkan dalam surat tanda pelunasan harus diterangkan bahwa pembayaran dilakukan dengan uang yang dipinjamkan oleh kreditur baru. Subrogasi ini dilaksanakan tanpa bantuan kreditur.

Subrogasi yang terjadi berdasarkan undang-undang:

  1. Untuk seorang kreditur yang melunasi utang seorang debitur kepada seorang kreditur lain, yang berdasarkan hak istimewa atau hipoteknya mempunyai suatu hak yang lebih tinggi dari kreditur tersebut pertama;
  2. Untuk seorang pembeli suatu barang tak bergerak, yang memakai uang harga barang tersebut untuk melunasi para kreditur, kepada siapa barang itu diperikatkan dalam hipotek,
  3. Untuk seorang yang terikat untuk melunasi suatu utang bersama-sama dengan orang lain, atau untuk orang lain dan berkepentingan untuk membayar utang itu;
  4. Untuk seorang ahli waris yang telah membayar utang-utang warisan dengan uangnya sendiri, sedang ia menerima warisan itu dengan hak istimewa untuk mengadakan pencatatan tentang keadaan harta peninggalan itu.

Dalam kaitannya dengan subrogasi perbankan dalam kredit macet KPR, hal yang perlu dilakukan debitur yang belum mampu mengangsur KPR-nya adalah dengan itikad baik melakukan upaya komunikasi dan mengajukan permohonan restrukturisasi utangnya agar dapat segera diterima oleh kreditur, namun perlu dipahami bahwa persetujuan permohonan restrukturisasi tersebut merupakan hak dari kreditur dan sebaliknya kreditur juga harus mempertimbangkan tentang adanya itikad baik dari debitur dalam melakukan permohonan restrukturisasi utangnya yang memang benar-benar dalam kondisi kesulitan keuangan terutama di masa pandemic saat ini.

Apabila kreditur tidak segera memberikan putusan terhadap permohonan restrukturisasi tersebut maka akan berdampak pada utang debitur yang semakin besar. Dalam situasi debitur yang mengalami kredit macet tersebut tidak jarang kreditur melakukan upaya Buy Back Guarantee (BBG) kepda pihak developer berdasarkan Akta Subrogasi yang dibuat oleh pihak bank (kreditur) dengan pihak developer (pihak ke tiga). Hal ini tentu merugikan debitur karena buy back dilakukan tanpa persetujuan dan mempertimbangkan itikad baik dari debitur untuk melaksanakan kewajiban membayar angusran KPR-nya.