Author: Stefanus Kurniawan Dharmadji, SH.

Legal Workshop Legal Property yang membahas tentang “Kupas Tuntas Penyelesaian Sengketa Properti” yang diselenggarakan oleh Jimly School pada tanggal 28 Juli 2018 di Surabaya dengan menghadirkan beberapa pembicara yang ahli dibidangnya seperti diantaranya: Dr. Jarot Widya Muliawan, SH., CN., M.Kn., Prof. Dr. Y. Sogar Simamora, S.H., M.Hum., Dr. Yulianto, SH., SpN., MH., dan Dr. KPHA Tjandra Sridjaja Pradjonggo, SH., MH. telah memberikan ulasan secara detail tentang poin-poin penting dalam menghadapi sengketa property di masa saat ini.

Berikut beberapa poin penting yang dapat dicermati dalam legal workshop sehari tersebut:

Dr. Jarot Widya Muliawan, SH., CN., M.Kn.

Konsep 3 In 1 In The Land Acquisition sebagai solusi penyelesaian  kasus pertanahan. Pengambilan keputusan untuk melakukan perbuatan hukum pertanahan  berupa penerbitan, peralihan dan pembatalan sertifikat hak atas tanah, pencatatan/pencoretan dalam Surat Ukur, Buku Tanah dan Daftar Umum  lainnya serta perbuatan hukum lainnya untuk melaksanakan putusan  pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap merupakan  perbuatan hukum yang wajib dilaksanakan oleh pejabat Kementerian  yang berwenang. Pengambilan keputusan untuk melakukan perbuatan hukum pertanahan  berupa penerbitan, peralihan dan pembatalan sertifikat hak atas tanah,  pencatatan/pencoretan dalam Surat Ukur, Buku Tanah dan Daftar Umum  lainnya serta perbuatan hukum lainnya dalam rangka penyelesaian kasus  pertanahan yang dilaksanakan sesuai dengan ketentuan, merupakan tugas  dan kewajiban pegawai atau pejabat Kementerian. Kesalahan dalam proses penyelesaian kasus pertanahan akibat kelalaian  pegawai atau pejabat Kementerian merupakan pelanggaran administrasi  yang dapat dikenakan sanksi administrasi.

Panduan untuk para pemangku kepentingan sebagai  upaya perolehan tanah yang baik dan benar diformulasikan melalui Konsep 3 in 1 in the Land  Acquisition yang merupakan kebutuhan akan manfaat hukum dan birokrasi pertanahan bagi masyarakat.

Konsep 3 in 1 in the Land Acquisition dalam Penyelesaian Kasus Pertanahan adalah kegiatan perolehan tanah dari awal sampai akhir atau dari hulu ke hilir yang akhirnya bermuara pada tiga titik yaitu titik start, titik decision dan titik product. Konsep 3 in 1 in the Land Acquisition merupakan suatu cara pandang untuk mempermudah perolehan Hak Atas Tanah dengan  berpatokan kepada UUPA sehingaa menciptakan  manfaat hukum dan birokrasi yang prima.Titik Start: Titik start merupakan tahap perizinan tanah.  (Pasal 14 dan 15 UUPA). Titik Decision: Titik decision merupakan tahap penguasaan tanah (Pasal 16 UUPA). Titik Product: Pada titik ini instansi yang memerlukan tanah dapat  menghasilkan product dari proses perolehan tanah yang  dilakukan. Product tersebut berupa sertipikat hak atas  tanah tersebut (Pasal 19 UUPA).

Prof. Dr. Y. Sogar Simamora, S.H., M.Hum.

Kontrak Pre Project Selling Dalam Bisnis Property. Pre Project Selling merupakan  penjualan sebelum proyek dibangun di  mana properti yang dijual tersebut  baru berupa gambar atau konsep. Dalam  Ps. 42  (1) UU            Nomor 1 Tahun 2011 disebut  Perjanjian Pendahuluan, sedangkan   dalam  Ps.  42 (3) UU Nomor 20 Tahun 2011 disebut Perjanjian Pengikatan. Substansi Perjanjia Pendahuluan hanya berkaitan dengan        hal-hal       pokok yang belum memuat secara jelas hak & kewajiban masing-masing pihak. Perjanjian Bersyarat digantungkan pada suatu peristiwa yang masi akan datang  dan masih belum tentu akan terjadi.

Pemasaran rumah susun dapat dilakukan selama proses pembangunan (Ps. 42 (1) UU 1/2011). Pemasaran dapat dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan (Ps. 42 (1) UU  20/2011). Pemasaran dilakukan dengan membuat PPJB (Ps.42 (1) UU 1/2011 jo. Ps. 42 (3) UU 20/2011). PPJB dibuat di hadapan Notaris &  dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:

• Status kepemilikan tanah;
• Kepemilikan IMB;
• Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
• Keterbangunan paling sedikit 20% (dua
• Hal yang diperjanjikan.

Dr. Yulianto, SH., SpN., MH.,

Kedudukan Hukum PPJB  Hak Atas Tanah Dalam Prespektif Hukum  Kepailitan. PPJB dalam UU KPKPU:

Pasal 34 UUK-PKPU

“Kecuali ditentukan lain dalam Undang-Undang ini, perjanjian yang  bermaksud memindah tangankan hak atas tanah, balik nama kapal,  pembebanan hak tanggungan, hipotik, atau jaminan fidusia yang telah  diperjanjikan terlebih dahulu, tidak dapat dilaksanakan setelah putusan  pernyataan pailit diucapkan”.

Pasal 37 ayat (1) UUK-PKPU

“Apabila dalam perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 telah  diperjanjikan penyerahan benda dagangan yang bisa diperdagangkan dengan  suatu jangka waktu dan pihak yang harus menyerahkan benda tersebut  sebelum penyerahan dilaksanakan dinyatakan pailit maka perjanjian menjadi  hapus dengan diucapkannnya putusan pernyataan pailit, dan dalam hal  pihak lawan dirugikan karena penghapusan maka yang bersangkutan dapat  mengajukan diri sebagai kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi”.

Pasal 36 ayat (1) UUKPKPU

“Dalam hal pada saat putusan pernyataan pailit diucapkan, terdapat  perjanjian timbal balik yang belum atau baru sebagian dipenuhi, pihak yang  mengadakan perjanjian dengan debitor dapat meminta kepada kurator  untuk memberikan kepastian tentang kelanjutan pelaksanaan perjanjian  tersebut dalam jangka waktu yang disepakati oleh kurator dan pihak  tersebut”.

Objek tanah bangunan yang didasarkan pada PPJB menjadi harta pailit, sehingga  dibereskan oleh kurator dan pembeli menjadi kreditor konkuren. Pembeli dapat meminta kepada kurator untuk melanjutkan ikatan PPJB menjadi Akta Jual Beli  (keluar dari harta pailit). Pembeli meminta penetapan hakim pengawas  atau gugatan lain-lain pada Pengadilan Niaga,  agar objek tanah dan bangunan (PPJB)  dikeluarkan dari harta pailit.

Dr. KPHA Tjandra Sridjaja Pradjonggo, SH., MH.

Strategi penyelesaian sengketa property. Sengketa Klasik Pada Umumnya :

1. Alas Hak tumpang tindih
2. Alas Hak vs. penguasaan / pengelolaan
3. Asset Negara / TNI – Polri yang Cacat Hukum
4. Lelang Bermasalah
5. Sengketa Lain

Sengketa Tanah Terrencana : bahwa banyak dijumpai peralihan / pelepasan tanah yang telah dilakukan Pembeli dengan itikad baik, secara benar dan meskipun telah terjadi berulang kali tetapi dikemudian hari tiba-tiba timbul permasalahan / sengketa antara Pemilik Terakhir dengan Pemilik Asalnya. Kejadian ini banyak terjadi terkait obyek tanah yang bernilai besar dengan Pemilik Asal terutama Korporasi / Badan Hukum. Sengketa atas tanah dimaksud memang sudah direncanakan dan diperhitungkan oleh Badan Hukum tersebut sejak semula (dengan kurun waktu perencanaan yang relatif cukup lama).

Sengketa Tanah Terrekayasa : bahwa sebenarnya tanah dimaksud sudah benar dan tidak ada masalah apapun tetapi secara tiba-tiba direkayasa seolah-olah bermasalah dengan berbagai cara antara lain :

• Ditimbulkannya Alas Hak tertentu ;
• Dimunculkannya Penghuni atau Penggarap ;
• Alasan cacat hukum Perolehan Hak ;

Upaya menyelesaikan sengketa property tidak ubahnya dengan perjuangan untuk memenangkan peperangan sehingga dibutuhkan kemampuan sebagai berikut :

• Pemetaan permasalahan secara
• Analisa kekuatan dan kelemahan para
• Penentuan strategi penanganan secara tepat dan
• Taktik mengikuti dan mengunci

Secara garis besar berdasarkan teori penyelesaian sengketa pada umumnya adalah sebagai berikut :

1. Kekeluargaan / Mediasi ;
2. Jalur Hukum :
   • Secara Pidana
   • Secara Perdata

Dalam praktek banyak dijumpai kombinasi antara keduanya yaitu bersamaan antara penyelesaian kekeluargaan / mediasi dengan pelaksanaan menurut jalur hukum.

Untuk dapat keluar sebagai Pihak Pemenang dalam sengketa property pada kenyataannya dibutuhkan unsur-unsur pendukung secara kumulatif sebagai berikut :

1. Ada kebenaran secara materiil yang
2. Ada kebenaran secara moril yang dapat dipertanggung

• Adanya Talenta untuk tampil sebagai pemenang :
  • Ada logistik yang memadai untuk mengikuti perjalanan
  • Ada networking yang cukup dapat menjamin terlaksananya penegakan hukum sebagaimana
  • Tegar, semangat,           kreatif        dan       berani         mempertahankan