Author: Ihda Aulia Rahmah, S.H.
Kegiatan pinjam meminjam merupakan hal yang wajar terjadi seiring dengan meningkatnya kebutuhan dalam masyarakat. Melihat fenomena ini tanah sebagai salah satu aset tidak jarang menjadi objek yang dijaminkan oleh masyarakat kepada bank atau instansi terkait untuk meminjam uang dan lain sebagainya untuk memenuhi kebutuhan. Hal ini umumnya terjadi pada masyarakat yang memerlukan pinjaman dana besar, sehingga melirik perbankan sebagai solusi untuk mendapatkan pinjaman dalam bentuk kredit. Dimana salah satu persyaratan untuk mengambil kredit di bank adalah dengan adanya jaminan yang pada umumnya berbentuk sertifikat tanah dan atau bangunan. Dalam hukum jaminan, bentuk jaminan yang menjaminkan sertifikat tanah dan atau bangunannya ini dikenal juga dengan hak tanggungan (Anggriyani, Erlina & Nurjannah, 2019:2).
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah dalam Pasal 1 ayat (1) menyatakan bahwa “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”
Baca juga: Bolehkah WNI Memiliki Hak Milik Atas Tanah Setelah Menikah Dengan WNA?
Merujuk pada ketentuan tersebut maka sederhananya hak tanggungan merupakan suatu bentuk jaminan pelunasan utang atau kredit dari perbankan agar jaminan kredit yang diberikan oleh bank kepada debitor menjadi aman dalam pengembaliannya dan tidak menjadi kredit macet atau bermasalah. Sudah sepatutnya bank sebagai suatu badan usaha mengharapkan kredit yang diberikan dapat kembali dengan lancar dan menghasilkan keuntungan yang optimal. Dalam hal suatu kredit sudah berkembang menjadi kredit bermasalah atau macet, maka bank harus segera mencari upaya-upaya untuk bisa menyelamatkan kredit tersebut. Dimana salah satu upaya terakhir yang dapat dilakukan oleh bank adalah dengan melaksanakan eksekusi jaminan (Anggriyani, Erlina & Nurjannah, 2019:3).
Dalam pelaksanaan eksekusi jaminan ini tidak jarang dijumpai adanya objek hak tanggungan yang telah diperjualbelikan tanpa sepengetahuan pihak bank atau kreditor sebagai pemegang hak tanggungan. Lantas apakah kemudian adanya jual beli terhadap tanah sebagai salah satu objek yang telah dibebankan hak tanggungan diperbolehkan? Berkaitan dengan hal tersebut dalam hak tanggungan memberikan perlindungan dan kedudukan yang istimewa kepada kreditor selaku pemegang hak tanggungan. Kedudukan istimewa tersebut yakni Droit De Preference dan Droit De Suite. Dengan demikian, apabila objek hak tanggungan akan dialihkan maka pemberi hak tanggungan harus memberitahukan kepada pemegang hak tanggungan untuk diketahui pada tangan siapa objek itu berada (Wijayanti, Silviana, & Ananingsih, 2017:3). Hal ini sejalan dengan pengaturan Pasal 7 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, yang menyatakan bahwa “Hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun obyek tersebut berada.”
Melihat ketentuan tersebut diatas maka dapat diketahui bahwa objek hak tanggungan umumnya dapat dialihkan kepada pihak lain atas persetujuan kreditor, karena setelah dialihkan hak tanggungan akan mengikuti ditangan siapapun objek ini berada. Dengan demikian, adanya pengalihan objek hak tanggungan tidak menghapuskan hak istimewa yang dimiliki kreditor selaku pemegang hak tanggungan untuk melakukan eksekusi. Selanjutnya dalam Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah juga diatur bahwa objek hak tanggungan dapat dijual dibawah tangan, namun hanya dalam rangka eksekusi apabila telah ada kesepakatan antara kreditor dan debitor (Anggriyani, Erlina & Nurjannah, 2019:9).
Jual beli dibawah tangan merupakan jual beli yang dilakukan oleh kedua belah pihak yang hanya mengadakan perjanjian dengan kesepakatan secara sederhana mengenai objek yang akan dijual dan harga serta cara pembayarannya. Selain karena pelaksanaan eksekusi hak tanggungan, penjualan objek hak tanggungan dibawah tangan juga dapat dilakukan apabila digunakan untuk mendapatkan harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak (Anggriyani, Erlina & Nurjannah, 2019:9).
Penjualan objek hak tanggungan dibawah tangan dengan tidak menggunakan kedua alasan tersebut nantinya akan menyebabkan penjualan atau transaksi tersebut batal demi hukum. Dalam hal ini dianggap bahwa transaksi jual beli tersebut tidak pernah terjadi (Anggriyani, Erlina & Nurjannah, 2019:9). Dalam hal transaksi jual beli atas objek hak tanggungan ini dilakukan oleh kreditor, maka hal tersebut diperbolehkan selama dilakukan apabila debitor cidera janji. Hal tersebut sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah yang menyatakan bahwa “Apabila debitor cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”
Baca juga: Peralihan Hak Atas Tanah Berdasarkan Surat Keterangan Waris
Berdasarkan pemaparan tersebut diatas maka dapat diketahui bahwa pengalihan atau jual beli atas tanah sebagai objek yang dibebani hak tanggungan diperbolehkan dengan beberapa ketentuan. Dalam hal dilakukan oleh debitor harus dilakukan atas persetujuan kreditor. Sedangkan dalam hal pengalihan tersebut dilakukan oleh kreditor hanya dapat dilakukan jika debitor melakukan cidera janji. Pengalihan atau jual beli hak atas tanah yang dibebankan hak tanggungan juga dapat dilakukan dibawah tangan atas dasar kesepakatan kreditor dan debitor untuk keperluan eksekusi dan mendapatkan harga tertinggi yang menguntungkan kedua belah pihak.
