Author: Antonius Gunawan Dharmadji, S.H.

Sabtu, tanggal 26 Januari 2019 telah terselenggara seminar nasional dengan Tema “Problematika Akuisisi dan Aspek Pembangunan Properti di Indonesia” yang berlangsung di Hotel Grand Mercure Mirama, Surabaya. Pembicara dalam seminar ini adalah Dr. Suhardi Somomoeljono, S.H., M.H. (Managing partner SSA Advocates), Erwin Kallo, S.H., M.H. (Owner Erwin Kallo & co. Property Lawyer), Prof. Dr. L. Budi Kagramanto, S.H., M.H., M.M. (Guru Besar FH Unair), Dr. Paulus Totok Lusida, Apt. (Sekjen DPP REI), dan Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si (Akademisi dan Notaris).

Akuisisi pada dasarnya memiliki dua (2) bentuk, yaitu akuisisi saham dan akuisisi aset. Sebelum melakukan akuisisi diperlukan legal due Diligence (LDD) atau legal audit. Hal ini dipaparkan oleh Dr. Suhardi Somomoeljono sebagai pembicara pertama dalam seminar ini.

Secara singkat dijelaskan oleh Prof Budi pengertian akuisisi saham menurut Pasal 1 angka 1 UU PT adalah perbuatan hukum yang dilakukan oleh badan hukum atau orang persorangan untuk mengambil alih saham perseroan yang mengakibatkan beralihnya pengendalian atas perseroan tersebut. Beliau menambahkan bahwa dalam akuisisi oleh badan hukum terhadap badan hukum yang berbeda, sebagai contoh sebuah yayasan pendidikan ingin melakukan akuisisi terhadap perseoran terbatas yang memiliki bidang bisnis alat kelengkapan kantor sangat dimungkinkan. Caranya adalah dengan melakukan likuidasi terlebih dahulu terhadap salah satu badan hukum tersebut. Likuidasi ini mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1998 tentang Penggabungan, Peleburan, dan Pengambilalihan Perseroan Terbatas.

Tahapan akuisisi sendiri dibedakan menjadi tiga (3), yaitu:

• Pra akuisisi

1. Nota kesepahaman
2. Uji tuntas hukum
3. Perjanjian Pengikatan jual beli atau perjanjian pernyetaan modal
4. Pemenuhan syarat pendahuluan
5. Pengumuman rencana akuisisi
6. Undangan RUPS
7. Persetujuan BKPM (PT. PMA)

• Akuisisi

1. Akta Jual Beli saham / pengambilalihan saham
2. Penyerahan dokumen-dokumen perusahaan

• Pasca akuisisi

1. Persetujuan / pemberitahuan Menkumham
2. Pengumuman hasil akuisisi dalam surat kabar
3. Pelaporan atas perubahan komposisi pemegang saham

Selain akuisisi terhadap saham, terdapat pula bentuk akuisisi aset. Dr. Irawan Soerodjo memberikan paparan bahwa akuisisi terhadap aset dapat dikategorikan menjadi dua (2), yaitu aset yang berupa benda bergerak, seperti: kendaraan bermotor, Barang Persediaan, HAKI, dan lain sebagainya. Kategori yang kedua adalah benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan. Sesuai dengan tema maka fokus pembahasan dalam seminar ini adalah terhadap aset benda tidak bergerak (properti).

Dalam paparannya, Erwin Kallo mengatakan properti sebagaimana dimaksud dalam hukum tanah Anglo Saxon adalah real property atau dalam Buku II BW yaitu benda tidak bergerak atau tanah hak (UUPA). Untuk mempermudah properti adalah tanah dan bangunan yang menjadi obyek investasi bak single house, apartemen ataupun komplek pertokoan.

Sebagai upaya melakukan akuisisi terhadap properti, pertama harus melakukan legal due diligence (LDD) atau legal audit properti. Maksud dan tujuannya adalah:

1. Untuk memastikan keabsahan kepemilikan properti
2. Untuk mengetahui land use & zoning di lokasi properti berada
3. Untuk mengetahui segala kelengkapan perizinan untuk properti tersebut
4. Serta segala sesuatu yang dapat menimbulkan risiko dan biaya terhadap kepemilikan properti.

Supaya maksud dan tujuan legal audit properti tercapai, maka harus memperhatikan aspek-aspek berikut:

1. Aspek legalitas;
2. Aspek Perizinan;
3. Aspek Pertanahan;
4. Aspek keuangan dan perpajakan;
5. Aspek Kewajiban dengan pihak ketiga;
6. Aspek kewajiban kepada karyawan

Dr. Suhardi Somomoeljono menambahkan bahwa dokumen-dokumen yang perlu diperiksa dalam legal audit properti adalah:

1. Identitas Penjual (Individu: KTP, Passport, KITAP / KITAS jika WNA. Badan Hukum: AD, KTP, Passport, KITAP / KITAS Anggota Direksi)
2. Dokumen transaksi (Surat Pesanan, LoI, Offering Letter, MOU, Perjanjian Pokok, PPJB, dan AJB)
3. Kepemilikan properti (Akta Jual Beli, Akta pelepasan hak)
4. Perizinan dan persetujuan ( Perizinan: Izin Lokasi, SP3L/ SIPPT, Izin Lingkungan, IMB, Sertifikat Laik Fungsi, Akta pemisahan. Persetujuan: RUPS jika Badan Hukum, izin suami isteri jika perseorangan)
5. Perjanjian-perjanjian (Perjanjian sewa, hutang, jaminan, perjanjian kerja sama)
6. Bukti pembayaran pajak (BPHTB, PBB, PPN)
7. Land search (Meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah)
8. Court search (Surat keterangan bebas perkara)

Hal terpenting laiinya dalam melakukan legal audit adalah untuk selalu meng-update peraturan perundang-undangan yang relevan dengan audit properti tersebut. Kemuadian melakukan legal audit report, yaitu laporan audit yang berisikan kondisi obyek properti yang dimaksud, permasalahan, analisa yuridis, dan rekomendasi-rekomendasi yang diusulkan oleh auditor yang bersangkutan.